Juridische Werkgroep

Bijdrage Lieven Peeters:

Binnen de juridische werkgroep worden de discussies en de rechtszaken tussen huurders en verhuurders op de voet gevolgd. Lieven Peeters, lid van de juridische werkgroep en partner bij Altius, structurele partner van BLSC, maakte de volgende stand van zaken:

De eerste golf van vonnissen van vrederechters overal ten lande die de geschillen beslechten over de impact van Covid-19 op de handelshuurovereenkomsten is gekend. Is er huur verschuldigd door de huurder, en zo ja hoeveel ? Helaas is er nog geen constante terug te vinden in dit amalgaam van (bekende) beslissingen (die blijken evenveel ten voordele van de verhuurder dan wel de huurder te worden uitgesproken)en zal het afwachten zijn tot uitspraken in beroep (of zelfs cassatie) alvorens er een duidelijk eenduidig beeld naar voorkomt.

Wat wel duidelijk is, is dat het huidige Belgisch recht geen eenduidige grond heeft om deze vraag te beslechten. De overheid heeft zich ook niet uitgesproken of Covid-19 al dan niet een situatie van overmacht (artikel 1147-1148 BW) vormt voor de handelshuurovereenkomsten. Zelfs als het overmacht zou zijn, kan er alleen maar verdedigd worden dat het een tijdelijke onmogelijkheid zou zijn. Evenwel heeft cassatie meermaals weerhouden dat financiële overmacht niet bestaat (geld is een soortzaak; ‘genera non pereunt’). In de verschillende vonnissen wordt beroep (of minstens gepoogd) gedaan op rechtsfiguren als overmacht in hoofde van één of beide partijen (met de bijhorende risicoleer), het rustig huurgenot (artikel 1719, 3° BW), het juridisch tenietgaan van het goed en de zogenaamde “risicoleer” (art 1722 BW), goed trouw/rechtsmisbruik, bestemming (‘toegang tot het publiek’ als een extra-verplichting voor de verhuurder), uitstel van betaling (voor de huurder die ongelukkig is en te goeder trouw- artikel 1244, 2e lid BW) en de imprevisieleer, zonder dat een van deze grondslag meer gewicht krijgt in de bekende rechtspraak. De figuur van de imprevisieleer is vandaag nog niet erkend in het Belgisch recht (tenzij het uitzonderlijk ingeschreven staat in uw huurovereenkomst), maar bij de inwerkingtreding van Boek V van het nieuwe Burgerlijk Wetboek (op 1 september 2021) zal ingevolge artikel 5:77 er wel een heronderhandelingsmogelijkheid bij onvoorziene omstandigheden ingeschreven staan in de wet. De steunmaatregelen van de verschillende overheden blijven een marginaal gegeven in de vonnissen, met die voetnoot dat ze wel dienen aangewend te worden.

Uit onze eerste analyse blijkt dat vrederechters zich laten leiden door ‘billijkheid’ met het oog op de economische gevolgen van de uitspraak en het potentieel om de relatie tussen verhuurder en huurder voor de toekomst te vrijwaren. Dit is zeker ook voor verhuurders van belang om op relatief korte termijn terug op het normale huurregime te komen (al was het maar om de billijkheid van de rechter niet te laten doorspelen bij een verzoek tot huurprijsherziening) Welke elementen spelen daar vooral mee ?

Pre-Covid-19 situatie : vaak wordt een huurder die vóór de Covid-periode al zijn betalingsverplichtingen niet nakwam, niet gevolgd in zijn vorderingen tot huurkwijtschelding of –vermindering.

In de eerste plaats de aard van de partijen : is de (ver-)huurder een locale speler of een internationale keten ?

Vervolgens de houding van partijen :

  • Heeft de huurder inspanningen geleverd om de schade te beperken (vb door volop in te zetten op e-commerce en/of afhaaldiensten).
  • De huurder die weigert, zonder overleg, om nog iets te betalen, krijgt meestal de rekening gepresenteerd. Hetzelfde geldt voor de verhuurder die de volledige huur strikt betaald wenst te zien. In dat geval wordt vaak ‘rechtsmisbruik’ weerhouden. Een dialoog is vereist, met het in achtnemen van elkaars positie.

De activiteit van de huurder (en het potentieel) : de huurders van een café worden milder bejegend dan een huurder van een restaurant. Wat is het potentieel van een huurder om de schade te beperken. Kan hij afhaal- of leverdiensten organiseren ? heeft hij een e-commercenetwerk wat een deel van de omzet kan redden ?

De feitelijke elementen van de zaak zijn dus van essentieel belang in eerste aanleg. Hoofdreden wellicht waarom al enkele Brugse chocolatiers als huurder alvast een vrij gunstig vonnis bij de vrederechter hebben verkregen.

Bijdrage Nicolas Rosiers:

Een bijdrage van Nicolas Rosiers, Voorzitter van de juridische werkgroep BLSC , over de indexatie van de huur in Corona-tijden!

Iedereen weet dat de huur ieder jaar kan geïndexeerd worden op datum dat het huurcontract in voege is getreden. Behoudens in geval het contract het voorziet, is de indexatie niet automatisch; het is dus noodzakelijk dat de eigenaar het schriftelijk vraagt aan de huurder.

Ten gevolge van het uitbreken van de Covid-19 crisis in maart 2020, hebben veel huurders de betaling van de huur opgeschort en een aantal onder hen hebben nog geen akkoord gesloten met de eigenaar over de betaling van de achterstallen of hebben nog geen vonnis hieromtrent.

Opgelet echter met de verjaringstermijn , die aan de schuldenaar de mogelijkheid geeft om vrijgesteld te worden van de betaling van een schuld!

Voor het bedrag van de indexatie van de huur, is de verjaringstermijn voor de eigenaar 1 jaar . Deze termijn om de achterstallen van de indexatie te recupereren, start op de datum dat het bedrag verschuldigd is ( ttz te rekenen vanaf het moment dat de eigenaar het gevraagd heeft of vanaf de datum hiervoor voorzien in het huurcontract). De eigenaar heeft dus 1 jaar vanaf die datum om via gerechtelijke weg de betaling van het bedrag , dat het gevolg is van de indexatie, te vorderen.

De verjaringstermijn kan echter onderbroken ( ttz gereïnitialiseerd ) worden door een bevel tot betaling, een verzoek tot betaling of een beslag. In dat geval herbegint een nieuwe verjaringstermijn van een jaar te lopen vanaf de datum van het bevel, het verzoek of het beslag. Een dagvaarding voor de rechtbank onderbreekt ook de termijn tot een definitief vonnis is uitgesproken.

De advocaat van de eigenaar of de gerechtsdeurwaarder door hem aangesteld kan eveneens een ingebrekestelling , die de verjaringstermijn onderbreekt, betekenen aan de huurder. Een dergelijke ingebrekestelling zal eveneens een nieuwe termijn van 1 jaar laten starten, maar kan slechts één keer gebruikt worden.

Overige nieuwsberichten