Juridische Werkgroep: Covid-19 en huur herziening, een eerste slag in het water.

Crisisperiodes leiden ertoe dat marktspelers de gebruikelijke interpretatie van bepaalde wettelijke of contractuele bepalingen trachten te wijzigen. Dit is nu het geval met artikel 6 van de wet betreffende de handelshuur, dat bepaalt dat zowel de verhuurder als de huurder bij het verstrijken van elke driejarige periode bij de vrederechter een verzoek tot herziening van de huurprijs kunnen indienen. Daartoe moet de aanvrager aantonen dat “de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste 15 t.h. hoger of lager is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is vastgesteld”.

Tot nu toe waren gerechtelijke procedures gegrond op deze bepaling relatief zeldzaam, omdat het precies moeilijk was om aan te tonen dat de aangevoerde “nieuwe omstandigheden” buiten de macht lagen van de partij die zich erop beriep, en een voldoende bestendigheid vertonen. Echter dient te worden vastgesteld dat sommige retail huurders de Covid-19-crisis als een opportuniteit aanzien om onder dreiging van het instellen van een rechtsvordering op grond van artikel 6 van de wet betreffende de handelshuur, hun verhuurder te trachten te dwingen tot een wijziging van de financiële voorwaarden van hun huurovereenkomst die verder reikt dan de periodes van sluiting of activiteitvermindering wegens Covid-19.

Hoe zit het precies?

Een vonnis van 25 februari 2021 van de Vrederechter van Merksem ondermijnt dit standpunt, aangezien de Vrederechter een retail huurder afwees van zijn vordering tot driejarige huurherziening welke gegrond was op (i) de Covid-19 pandemie, (ii) de algemene economische teruggang in de gehele retailsector en (iii) de groeiende concurrentie van de online-verkoop.

Betreffende de Covid-19 pandemie, oordeelde de Vrederechter dat, hoewel de coronacrisis reeds geruime tijd woedt, er aangenomen kan worden dat zij toch van voorbijgaande aard is en dat er alleszins niet aangetoond is dat de negatieve gevolgen ervan zich over een volledige periode van drie jaar zullen uitstrekken. De Covid-19 pandemie vormt derhalve geen “nieuwe omstandigheid” in de zin van artikel 6 van de handelshuurwet. Daarenboven heeft de Vrederechter geoordeeld dat het aan de huurder is om te bewijzen dat er nieuwe, externe omstandigheden voorhanden zijn waardoor de huurwaarde van het gehuurde goed negatief beïnvloed wordt, maar dat in onderhavig geval de daling van de huurwaarde als gevolg van de algemene teruggang van de retailsector en de concurrentie van de onlinehandel niet aangetoond is. Dienaangaande onderlijnde de Vrederechter het argument van de verhuurder dat e-commerce complementair is aan de verkoop in fysieke winkels en onderstreepte dat de huurder zelf een webshop exploiteert. Tenslotte, gelet op het feit dat aan de wettelijke vereisten niet was voldaan, heeft de vrederechter de vordering van de huurder tot aanstelling van een gerechtelijke deskundige (logischerwijs) afgewezen.

Deze beslissing is belangrijk voor verhuurders omdat, zelfs indien de toekomst of de specifieke context van elke contractuele relatie niet voorspelbaar is, deze hen thans een juridische grondslag biedt om met (soms allerminste ongegronde) verzoeken tot huurherziening om te gaan.

Nicolas Rosiers

Voorzitter Juridische Werkgroep

Overige nieuwsberichten