Juridische Werkgroep

Huurwaarborg: een verzekering als alternatief voor de bankwaarborg…?

Op de markt van het commercieel vastgoed post Covid zijn de duurzaamheid van huurvorderingen en de door de huurder gestelde zekerheid als garantie voor de nakoming van zijn contractuele verplichtingen, meer nog dan in het verleden, essentiële aandachtspunten geworden voor verhuurders.

Anderzijds brengen de moeilijkheden om toegang te krijgen tot financiering / financieringskosten en de noodzaak / wil om hun kosten te verminderen sommige handelshuurders ertoe creatief te zijn en alternatieve vormen van bankgaranties aan te bieden als huurwaarborg.

Hoe zit het met een huurwaarborg afgegeven door een verzekeringsmaatschappij? Is dit een aanvaardbare vorm van garantie?

Dienaangaande dient er in de eerste plaats vastgesteld te worden dat verzekeraars die in België actief zijn, net als financiële instellingen, aan een reeks wettelijke verplichtingen moeten voldoen om de bescherming van verzekeringnemers, verzekerden en begunstigden van verzekeringsovereenkomsten en -verrichtingen te waarborgen en aldus de soliditeit en de goede werking van het financiële stelsel te verzekeren. Deze verzekeraars moeten zich met name laten registreren en erkennen bij de Nationale Bank en de FSMA. Indien de door de verzekeringnemer voorgestelde verzekeringsmaatschappij over deze erkenning beschikt, is dit een positief teken. Het dient echter te worden aanbevolen om altijd de veerkracht van de voorgestelde maatschappij te controleren. Verzekeringsmaatschappijen hebben immers niet dezelfde liquiditeitsverplichtingen als banken, die tot uiting komen in hun vermogen om aan kasstroomverplichtingen te voldoen naargelang hun looptijd.

Er moet ook bijzondere aandacht worden besteed aan de formulering van de tekst van de garantie: er moet voor worden gezorgd dat in de tekst van de garantie wordt aangegeven dat deze “autonoom” is en “op eerste verzoek opvraagbaar“, d.w.z. een specifieke, zelfstandige en abstracte verbintenis van de verzekeraar, die los staat van de hoofdverbintenis van de huurder. De begunstigde dient enkel zich tot de borg te wenden overeenkomstig de bepalingen van de garantiebrief om betaling van het gegarandeerde bedrag te verkrijgen. Dit is een belangrijk verschil met de borgstelling en betekent dat de verzekeraar die de garantie verstrekt, zich niet kan beroepen op eventuele excepties van de huurder op grond van de huurovereenkomst om de uitvoering van de garantie te weigeren. Alleen in geval van duidelijk rechtsmisbruik (restrictief geïnterpreteerd) kan de borg weigeren de garantie te betalen die in de regels formeel wordt genoemd.

Ten slotte, en dit is van het grootste belang voor de tenuitvoerlegging van de garantie, is het van essentieel belang ervoor te zorgen dat de garantie (i) verwijst naar Belgisch recht en Belgische rechtbanken en (ii) is verleend door een maatschappij met zetel in België (en niet slechts een bijkantoor). Anders zou de begunstigde van de garantie geconfronteerd kunnen worden met moeilijkheden, vertragingen en extra kosten om uitbetaling van het gegarandeerde bedrag te verkrijgen, ook al geniet de verzekeringsmaatschappij van een erkenning in België. Het gaat onder meer om langere dagvaardingstermijnen, een exequaturprocedure van het vonnis dat in België is gewezen in het land waar de verzekeraar zijn zetel heeft, hogere deurwaarderskosten, enz.)

Op voorwaarde dat de bovenstaande elementen in acht worden genomen, blijkt een garantie die door een verzekeringsmaatschappij in plaats van door een bank wordt verstrekt, op papier juridisch bijna even betrouwbaar. Alles zal derhalve afhangen van de kwaliteit van de maatschappijen die door de betrokken huurders worden voorgesteld (wat door hen dient bewezen te worden), van de praktijk en van de rechtspraak (die beide momenteel onbestaande zijn) om te bepalen of dit het geval is en of deze vorm van huurwaarborg in de toekomst gangbaar zal worden.

Nicolas Rosiers,

Voorzitter juridische werkgroep BLSC

Overige nieuwsberichten