Groupe de travail juridique

Contribution de Lieven Peeters :

Au sein du groupe de travail affaires juridiques, les discussions et les procédures judiciaires entre bailleurs et locataires sont suivies attentivement. Lieven Peeters, associé chez Altius (partenaire structurel du BLSC) et membre de ce groupe de travail, fait le point :

Les résultats d’une première vague de jugements rendus par les juges de paix à travers le pays dans les litiges concernant l’impact du Covid-19 sur les baux commerciaux, sont connus. Le loyer est-il dû par le locataire, et si oui dans quelle mesure? Malheureusement, il est difficile de trouver une ligne directrice claire dans cet ensemble de décisions (connues), qui semblent s’être prononcé tant en faveur du bailleur que du locataire ; il faudra donc attendre les décisions en appel (voire en cassation) pour avoir une vision claire de la situation.

En revanche, ce qui est dès à présent clair, c’est que le droit belge actuel n’a pas de base univoque pour régler cette question. Le gouvernement ne s’est pas non plus prononcé sur la question de savoir si le Covid-19 constituait ou non un cas de force majeure (article 1147-1148 du Code Civil) pour les baux commerciaux. Et quand bien même il s’agirait d’un cas de force majeure, on ne pourrait que défendre qu’il ne s’agirait là que d’une impossibilité temporaire. Cependant, force est de constater que la Cour de cassation a précisé à de maintes reprises que la force majeure financière n’existe pas (l’argent étant un bien fongible : ‘genera non pereunt’). Dans les différents jugements examinés, il a été fait appel (ou tout au moins tenté de faire appel) à des concepts juridiques telles que la force majeure dans le chef de l’une ou des deux parties (en lien avec la théorie des risques), la jouissance paisible (article 1719, 3° du Code Civil), la destruction juridique de la chose louée et la «théorie des risques» (article 1722 du Code Civil), la bonne foi / l’abus de droit, la destination («accessibilité au public» comme obligation supplémentaire à assumer par le propriétaire), le report de paiement (pour le locataire malheureux et de bonne foi – article 1244, alinéa 2 du Code civil) et la théorie de l’imprévision, sans qu’aucun de ces fondements juridiques ne prenne le pas sur les autres dans la jurisprudence examinée. La figure de la théorie de l’imprévision n’est d’ailleurs pas encore reconnue en droit belge (sauf si elle est spécifiquement reprise dans le bail commercial), mais avec l’entrée en vigueur du livre V du nouveau Code Civil (le 1er septembre 2021), l’article 5: 77 accordera une faculté de renégociation en cas de circonstances imprévues inscrites dans la loi. Il faut également constater que les mesures de soutien des différentes autorités sont un élément marginal d’appréciation dans les décisions examinées, avec en filigrane l’indication qu’il doit toutefois y être fait appel.

Notre première analyse révèle que les juges de paix se laissent guidés par «l’équité» en ayant à l’esprit les conséquences économiques du jugement et les conditions pour assurer la pérennité de la relation entre le propriétaire et le locataire à l’avenir. Ceci est certainement un élément important pour les propriétaires désireux de revenir à court terme au régime normal de location (ne serait-ce que pour éviter de devoir faire appel à l’équité du juge dans le cadre d’une demande de révision de loyer).

Quels éléments ont été pris en considération ?

Situation Pre-Covid-19 : souvent, un locataire qui était en situation de défaut de paiement avant la période Covid n’est pas suivi dans ses demandes de remise ou de réduction de loyer.

En premier lieu, le type de parties à la cause: le locataire (ou le propriétaire) est-il un acteur local ou une grande chaîne internationale ?

Ensuite, l’attitude des parties :

  • Le locataire a-il déployé les efforts nécessaires pour limiter son dommage? (par ex. en investissant des moyens dans l’e-commerce et/ou dans des services de livraison / à emporter).
  • Le locataire qui refuse, sans concertation, de payer quoi que ce soit se voit généralement sanctionné. Il en va de même pour le bailleur qui souhaite strictement voir le loyer intégralement payé. Dans ce cas, «l’abus de droit» est souvent retenu. Un dialogue s’impose donc, dans le respect de la position de chacun.

Les activités du locataires (et son potentiel) : le locataire d’un café est traité avec plus de clémence que celui d’un restaurant. Quelle chance le locataire a-t-il de limiter les dégâts ? Peut-il mettre en place un service de livraison ou à emporter? A-t-il un réseau d’e-commerce qui pourrait sauver une partie de son chiffre d’affaires? Les éléments factuels du dossier sont donc essentiels en première instance. Et c’est peut-être la raison principale pour laquelle certains chocolatiers brugeois ont obtenu en tant que locataire un jugement assez favorable de la part du juge de paix.

Contribution de Nicolas Rosiers :

Nicolas Rosiers, président du groupe de travail juridique s’exprime sur l’indexation des loyers en temps de Corona.

Chacun sait que chaque année, le loyer peut être indexé à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Sauf si le contrat prévoit le contraire, l’indexation du loyer n’est pas automatique ; il est donc nécessaire que le propriétaire la demande par écrit au preneur.

A la suite du déclenchement de la crise du Covid-19 en mars 2020, de nombreux locataires ont suspendu le paiement de leur loyer et pour certains d’entre eux, les parties n’ont à ce jour pas encore conclu d’accord sur le paiement de ces arriérés ou obtenu de jugement à cet égard.
Attention toutefois au délai de prescription permettant au débiteur d’être libéré du paiement d’une dette !

En ce qui concerne le montant résultant de l’indexation du loyer, l’action du bailleur se prescrit par 1 an. Ce délai pour récupérer les arriérés d’indexation débute à la date à laquelle ce montant est dû (i.e. à compter de la demande que le propriétaire aura adressée au locataire ou de la date prévue à cet effet dans le bail). Le propriétaire a donc 1 an à compter de cette date pour réclamer en justice, par voie de requête ou de citation, le paiement du montant résultant de l’indexation.

La prescription peut toutefois être interrompue (c’est-à-dire réinitialisée) par un commandement de payer, une sommation de payer ou une saisie. Dans ce cas, un nouveau délai de prescription d’un an recommence à courir à partir de la sommation, du commandement de payer ou de la saisie. La citation en justice interrompt aussi la prescription jusqu’à ce qu’une décision définitive soit rendue.

L’avocat du bailleur ou l’huissier de justice qu’il aura désigné peut également adresser une mise en demeure interruptive de prescription au preneur. Une telle mise en demeure fera également repartir un nouveau délai d’un an, mais ne pourra être utilisée qu’une seule fois.

Autres nouvelles