Groupe de travail juridique : Le diable est dans les détails … de la définition !

La grande majorité des locataires actifs chez les bailleurs professionnels paient aujourd’hui un loyer minimum garanti défini dans le bail.

Certains locataires ont toutefois réussi d’obtenir de leur bailleur de payer un loyer (entièrement ou partiellement) basé sur le chiffre d’affaires qu’ils réalisent dans les lieux loués, faisant ainsi peser sur le bailleur une partie du risque d’exploitation de leur magasin.

Récemment, il nous est revenu qu’une chaine de magasin bien connue a été visée par une contestation de la part d’un bailleur au sujet de la l’application de la clause de chiffre d’affaires.

De quoi s’agissait-il ?

S’étonnant de ce que le chiffre d’affaires du preneur paraissait anormalement faible, le bailleur a fait usage de la possibilité que lui offrait le bail de faire vérifier les chiffres produits par le preneur par un réviseur d’entreprise. Quelle ne fut pas sa surprise lorsque le réviseur lui indiqua que des montants substantiels avaient été déduits du chiffre d’affaires par le preneur en raison de retours d’articles payés par les clients … via le webshop ou dans un autre magasin du preneur, mais opérés dans le magasin du bailleur. Ce tour de « passe-passe » avait permis au preneur de réduire le montant du chiffre d’affaires du magasin et donc le loyer dont il était redevable envers le bailleur.

Or, dès lors que la plupart des locataires réclamant un loyer (en partie) basé sur le chiffre d’affaires du magasin sont extrêmement attentifs à exclure les flux de revenus générés par leurs activités en ligne (même après une visite en magasin) du « chiffre d’affaires du magasin », il n’y a pas lieu qu’à l’inverse, le revenu du bailleur soit réduit en raison de cette activité ou de celle réalisée chez un concurrent.

En conclusion, les parties seront attentives à procéder à une rédaction précise de la clause du bail définissant ce qu’elles entendent par « chiffre d’affaires du magasin ». Elles veilleront notamment à préciser clairement l’ensemble des éléments entrant en ligne de compte ou exclus de cette définition (notamment en visant clairement « les réductions, rabais, remises ainsi que les remboursements pour des commandes annulées ou des produits refusés, provenant d’achats réalisés dans les lieux loués ») afin d’éviter toute interprétation extensive de la part du preneur, ainsi qu’à inclure le droit du bailleur à contrôler le cas échéant les chiffres qui lui sont délivrés par le preneur.

Le diable est en effet parfois caché dans les détails …

Nicolas Rosiers,

Président Groupe de travail juridique

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