Groupe de travail juridique

Garantie locative : une assurance comme alternative à la garantie bancaire… ?

Sur le marché immobilier commercial post covid, la pérennité de la créance de loyer et de la sûreté présentée par le preneur à titre de garantie de l’exécution de ses obligations contractuelles sont devenues encore plus que par le passé, des points d’attention essentiels pour le bailleur.

D’un autre côté, les difficultés / coûts d’accès au financement et la nécessité / volonté de réduction des coûts conduisent certains locataires commerciaux à être créatifs et à proposer des formes alternatives aux garanties bancaires délivrées à titre de garantie locative.

Qu’en est-il d’une garantie locative délivrée par une compagnie d’assurances ? Est-ce une forme de garantie acceptable ?

A cet égard, force est tout d’abord de constater qu’à l’instar des institutions financières, les assureurs opérant en Belgique doivent répondre à un ensemble d’obligations légales pour garantir la protection des preneurs d’assurance, des assurés et des bénéficiaires de contrats et d’opérations d’assurance, et donc d’assurer la solidité et le bon fonctionnement du système financier. Ces assureurs doivent notamment s’inscrire à la Banque Nationale et à la FSMA et bénéficier d’un agrément. Si la compagnie d’assurances proposée par le preneur bénéficie de cet agrément, c’est un signe premier positif. Il est toutefois recommandé de toujours vérifier la solidité de la compagnie proposée. En effet, les compagnies d’assurances n’ont pas les mêmes obligations de liquidité que les banques, qui se traduisent par la capacité de celles-ci à faire face aux obligations de trésorerie en fonction de leur échéance.

Attention également à la rédaction du texte de la garantie : il convient de s’assurer que le texte de la garantie précise qu’elle est « autonome » et « appelable à première demande », soit un engagement propre, indépendant et abstrait de l’assureur, qui est distinct de l’engagement principal du preneur. Il suffit au bénéficiaire de s’adresser au garant conformément au prescrit de la lettre de garantie pour obtenir le paiement de la somme garantie. C’est une grande différence avec l’engagement de caution et qui signifie que l’assureur garant ne peut pas invoquer les exceptions éventuelles du locataires basées sur le bail pour refuser l’exécution de la garantie. Ce n’est qu’en cas d’abus de droit manifeste (interprété de manière restrictive) que le garant pourra refuser de payer la garantie formellement appelée dans les règles.

Enfin, et c’est impératif, pour des raisons liées à l’exécution de la garantie, il est essentiel de s’assurer que celle-ci (i) renvoie au droit belge et aux juridictions belges et (ii) soit délivrée par une compagnie ayant un siège en Belgique (et non une simple succursale). A défaut, le bénéficiaire de la garantie pourrait se voir confronté à des difficultés, délais et frais supplémentaires afin d’obtenir le paiement du montant garanti et ce même si la compagnie d’assurance est agréée en Belgique. On vise notamment des délais de citation prolongés, une procédure d’exequatur du jugement délivré en Belgique dans le pays dans lequel l’assureur a son siège, des frais d’huissier plus importants, etc.).

Moyennant le respect des éléments repris ci-avant, une garantie constituée par une compagnie d’assurance plutôt que par une banque bénéficie donc sur papier juridiquement quasiment du même degré de fiabilité. Tout dépendra dès lors de la qualité des compagnies proposées par les locataires concernés (ce qui leur appartient de démontrer), de la pratique et de la jurisprudence (qui sont inexistantes à ce jour) pour déterminer si tel est le cas et si cette forme de garantie locative se multipliera à l’avenir.

Nicolas Rosiers,

Président Groupe de Travail Jurdique

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