Groupe de travail des affaires juridiques: obligation de rénovation pour les bâtiments non résidentiels

La période des vacances voit parfois la publication de textes légaux dont la portée dépasse la longueur des dispositions qu’ils comportent, et ce en dehors d’une couverture médiatique adaptée aux enjeux présents. Il en va ainsi de l’arrêté du gouvernement flamand du 9 juillet 2021 qui a été publié le 10 août dernier au Moniteur Belge dans le cadre du plan climat-énergie régional (« Vlaamse Energie- en Klimaatbeleidsplan »).

Cet arrêté modifie l’arrêté « Energie » de la Région flamande du 19 novembre 2010 en ce qu’il prévoit qu’à partir du 1er janvier 2022, celui qui acquiert un « bâtiment non-résidentiel » tel qu’un immeuble commercial (ou se voit concéder un droit réel tel qu’un droit d’emphytéose ou un droit de superficie sur celui-ci) doit endéans les 5 ans suivant l’acquisition procéder aux rénovations nécessaires afin de se conformer à quatre mesures d’économie d’énergie suivantes :

  • installation d’une isolation des toitures (si l’isolation de la toiture n’atteint pas la valeur R minimale de 0,75 m²K/W, il faudra placer une isolation présentant une valeur U maximale de 0,24 W/m²K) ;
  • placement de vitrages à haut rendement (tout simple vitrage devra être remplacé par un vitrage ayant une valeur U maximale de 1 W/m²K) ;
  • remplacement des groupes de production de chaleur de plus de 15 ans (sauf si elles répondent encore aux exigences minimales) ; et
  • remplacement des systèmes de refroidissement de plus de 15 ans utilisant des fluides frigorigènes à base de substances appauvrissant la couche d’ozone ou des fluides frigorigènes dont le PRP est d’au moins 2500.

Par ailleurs, cet ensemble de mesures ne constitue qu’une obligation de rénovation de base. En effet, en sus des mesures figurant ci-dessus, tout nouveau propriétaire (ou titulaire de droit réel d’emphytéose ou de superficie) :

  • d’un bâtiment non-résidentiel de maximum 500 m² doit, à partir du 1er janvier 2022 et dans les cinq ans suivant l’acquisition, obtenir un score énergétique « C » ou plus élevé ; et
  • d’un bâtiment non-résidentiels de plus de 500 m² doit, à partir du 1er janvier 2023 et dans les cinq ans suivant l’acquisition, également démontrer que le bâtiment est alimenté à concurrence d’un minimum de 5% en énergie renouvelable.

Force est donc de constater qu’à la différence des législations existantes dans les différentes entités fédérées, cette nouvelle règlementation flamande ne prévoit plus uniquement une obligation d’information dans le chef du cédant, mais dorénavant également une obligation de rénovation dans le chef de l’acquéreur. Il s’agit donc bien d’un changement de paradigme dans le chef du législateur flamand qui déclare se donner ainsi les moyens visant à atteindre à terme les objectifs « carbon neutral » régionaux.

Pour les membres du BLSC, il est évident que cette nouvelle réglementation impactera l’approche des négociations portant sur la cession d’immeubles commerciaux existants situés en Flandre au cours des prochaines années. On peut également s’attendre à ce que les autres régions s’inspirent de l’exemple flamand et impose une règlementation similaire pour atteindre leurs propres objectifs « climat ».

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