Groupe de travail des affaires juridiques : Covid 19 et révision du loyer, un premier coup dans l’eau !

Les périodes de crise amènent des acteurs du marché à modifier leur lecture de certaines dispositions légales ou contractuelles. Il en va ainsi de l’article 6 de la loi sur les baux commerciaux qui prévoit que tant le bailleur que le preneur peuvent demander au juge de paix, à l’expiration de chaque triennat, la révision du loyer. A cette fin, le demandeur doit établir que, « par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l’immeuble loué est supérieure ou inférieure d’au moins 15% au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière révision ».

Jusqu’à présent, les procédures judiciaires fondées sur cette disposition étaient relativement rares, la difficulté étant précisément de démontrer que les « circonstances nouvelles » invoquées étaient indépendantes de la volonté de la partie qui les invoque et présentaient un caractère suffisamment pérenne. Force est toutefois de constater que certains locataires commerciaux voient dans la crise du Covid-19 un moyen pour tenter de forcer leur bailleur à accepter de modifier les conditions financières de leur bail au-delà des périodes de fermeture ou de réduction d’activité dues au Covid-19 sous la menace d’introduire une procédure judiciaire basée sur l’article 6 de la loi sur les baux commerciaux.

Qu’en est-il exactement sur le fond ?

Une décision du 25 février 2021 du juge de paix de Merksem met à mal cette position ; en effet, le juge de paix a débouté un locataire commercial de sa demande de révision triennale de loyer fondée sur (i) la pandémie du Covid-19, (ii) les difficultés générales du secteur du commerce de détail et (iii) la concurrence exercée par le commerce électronique. En ce qui concerne la pandémie du Covid-19, le juge de paix a considéré que, bien que cette crise sévisse depuis un certain temps, on peut supposer avec une probabilité proche de la certitude qu’elle est de nature provisoire et qu’il n’est pas démontré que ses conséquences négatives s’étendront sur un triennat complet. La pandémie du Covid-19 ne constitue donc pas une « circonstance nouvelle » au sens de l’article 6 de la loi sur les baux commerciaux. Par ailleurs, le juge de paix a jugé qu’il appartient au locataire de démontrer l’existence de circonstances nouvelles et extérieures ayant un impact négatif sur la valeur locative du bien loué, mais qu’en l’espèce, la baisse de la valeur locative résultant du déclin général du secteur du commerce de détail et de la concurrence du commerce en ligne n’est pas établie. A cet égard, le juge de paix relève l’argument du bailleur selon lequel le commerce électronique est complémentaire à la vente dans un magasin physique et que le locataire exploite lui-même un webshop. Enfin, dès lors que conditions légales requises n’étaient pas réunies, le juge de paix a (logiquement) rejeté la demande du locataire de voir désigner un expert judiciaire.

Cette décision est importante pour les bailleurs car, même si on ne peut présager de l’avenir ni du contexte propre à chaque relation contractuelle, elle leur donne actuellement une base juridique pour faire face aux demandes (parfois intempestives) de révision de loyer.

Nicolas Rosiers,

Président Groupe de travail juridique

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